聊聊北京楼市：房价上涨动能已现，投资客跑步进场

haitao.jing · 发表于 2024-4-19 01:54:11

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议上海二手房https://sh.lianjia.com/链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！

　　提问：您好，我想请您介绍一下昌平回龙观新龙城小区现在的价位是否可以入手，周边配套环境您认为如何？

　　回答：新龙城定位刚需盘，其位置地段在回龙观还可以，户型大多南北通透全明格局市内居住体验较好。离回龙观和龙泽地铁站都不远，东侧就是京藏高速，出行便利。回龙观多年来一直缺乏大型商业配套，附近龙旗广场略显单薄。价格4-4.5可以选择性淘下

　　提问：你好，我是60 后，想改善住房，最近刚刚卖完一处西三旗房子，想换大的，看到珠光御景西苑楼盘单价39700，158平米，620w，毛坯房。楼盘在丰台区长辛店这边帮忙看看这个楼盘怎么样？给点评一下，以后有升值空间吗？或给个好的推荐，谢谢啦

　　回答：选筹边界：北到天通苑；东北来广营，酒仙桥；东到常营，管庄；东南十里河；南边宋家庄；西南大兴线，丰台站；西面正常不过东二环。投资不要超过这个选筹边界。长辛店属于涨幅非常弱的补张区，利好刺激非常少。

　　提问：房姐，您好！想问下刚需房，在西二旗附近上班，从居住升值性价比考虑: 1.海淀清河附近的二手房，智学苑，铭科苑,怡美家园当代等，上班方便，但是楼龄担心投资属性是不是不高？。 2.海淀清河附近的安宁庄共有产权房西三旗共有产权房，跟周围的房子比，是否可购？。 3.朱辛庄附近的华润和小米的万象悦府，精装新房，离地铁近，但是，毕竟属于昌平区，配套好像也不好，有投资性吗跟1 2地段比呢？ 4.16号线西北旺附近的西山锦绣府，精装修，学校很好，但是，上班稍远一点，虽然是海淀区，但是相比1 2，优势是精装修新房，劣势是不是地段不好？投资属性如何？麻烦从居住，地段投资，性价比方面帮忙分析下，谢谢

　　回答：推荐1，楼龄在2000年后没有问题。共有产权不适合投资，朱辛庄附近这两个盘性价比不高西北旺也属于高溢价区西山锦绣府不适合投资

　　提问：房姐，本人想在石景山置房，预计700左右的房子，昨天看了您关于石景山的回答，请问有好的小区推荐吗

　　回答：整个石景山区，我们不做为选筹的推荐。除非在石景山的工作无法挪动，或者为了尽孝养老，一般不建议选择石景山，即使是从公主坟开始分叉，选择海淀五路居周边，或丰台地铁线一带，都要远远好过石景山。而700万以上的市场，最核心最值得购买的地区是在东四环，望京这两个区域。买房选筹，首先从首付的资源，个人的客观情况，需求来进行解题计算。

　　提问：天通苑西三区200平电梯塔楼感觉比东一区同户型还要便宜一点点，请问是什么原因呢？因为17号线地铁预期更方便吗？感觉5号线也挺方便的？还是因为东一区挨着公园，学校稍微好一些呢？

　　回答：1.东区的电梯房也分很多类型，板楼，一般塔楼和八大金刚，都是不同的价格。 2.东一二三区有学区，西区没有学区。 3.东二三区离17号线比较近，西区距离5号线比东一区距离17号线更近。 4.在天通苑，你能看到不同户型价差30%，你也能看到类似户型仍然价差30%，可能只是因为楼栋的不同。北京选筹，一定要对比一套套具体房子。

　　提问：水总您好！家人在亦庄上班，请问关于亦庄的房子，是选择核心区比如林肯公园（配套成熟，交通方便）还是西区比如金茂悦之类（交通不太方便，配套待完善）的更好呢？总价500-600万，兼顾学区孩子上学，谢谢您了！

　　回答：林肯公园是亦庄标杆，价格也是标杆。另外一个问题是商住，商住是不买的。林肯公园价格高企，一个原因是区域内的品质稀缺产生额外价值，另一个原因在于总价不算很高，对于中产人群也足够消费。亦庄金茂悦排除，回避。总价500-600万，可以优先选择青年路，常营，望京等区域。

　　提问：父母海淀交大一套97年老公房， 71平纯西两居，市场价630-660左右两个问题~ 1.父母这个社区周边是渣校，个人认为没学校的老房子保值增值能力差。再加上没物业、户型差等，所以想让父母卖掉往外换个次新，这样父母住得舒服还能更保值，您觉得我这个想法靠谱吗（他们同意换） 2.如果1靠谱，想用这卖完的630去买个80平以上的次新两居(不贷款)，不去西边和南边，目前锁定新北苑和朝青，看中北苑的世华泊郡、润泽悦溪、中铁建国际城；朝青的华纺易城、珠江罗马东、西区、汇成家园和国美第一城，请房姐帮忙分析一下，有点私心的情况下，想满足老人能住+最好学校还行+保值好一些，这两个区域怎么选？有无更好方案？

　　回答：置换的思路是对的新北苑就不用考虑了，长期看大概率被坑，重点看朝青板块 : 国美、罗马嘉园、珠江罗马东、华纺易城买房不能既要又要，需要平衡下

　　提问：房姐好：本人北京两套，均在天通苑（天通苑北二区一套无电梯166平，中苑一套148平），天津一套在天津南站150平。请问天津南站有升值空间吗？我计划把天津南站的卖了，再加上手里的子弹大约350个，在天通苑再买一套，这个计划可以吗？如果在天通苑买，北二区北厅电梯两居109平总价427万，北二通透电梯三居147平总价580万，东二200平顶层无电梯复式550万考虑投资哪个可买？望都新地有无电梯顶层137三居总价450万，和同户型无电梯四层总价500万。以上总价含中介费，税金等所有费用。我该怎么办？谢谢

　　回答：天津南卖掉，入tty思路没问题在东二200和北二通透电梯三居147之间选，两个性价比差不错先谈下价格，谁的降幅大选谁，另外东二200流动性会略差点，理论上价格也更好谈

　　提问：房姐真诚向您请教：自住小营09年120平两室板楼，还有dk130万左右。前夫jlh还有个房票有贷款记录。新房看了喜欢观承望溪的环境及132平大平层700左右。也看好万象悦府的地理位置，目前手里子弹只有一百来个，另有老家张家港一套和泉州度假房一套出手1 我应该卖北京房换房还是用dyd付首付更好 2 700w买观承望溪132 四居大平层（三年后一家可自住压力大点）和500w买万橡悦府89平（买了用来出租，以后留给孩子压力小点）或买天或回的复式或东边的小两居用来保值投资，哪个更好？ 3 东边小两居 tty复式三万内和hlg的复式三万左右顺序如何排比？复式和三四层的平层三居更优先哪一个？

　　回答：建议抵押出来，新盘性价比上万橡悦府>观承望溪投资角度建议淘二手，tty>东边两居>回龙观复式还是平层需要价格做对比，还要看个人喜好

　　提问：房姐您好，假如我用1000万全款买了房（自住加投资）又抵压贷款出700万，这700万如何操作，自己留多少用于还贷，用多少用于再投资？如果是您怎么利用这700万。新手说错勿笑。

　　回答：600万用于投资，月供大概在3.5-4，剩下100万可以支撑2年月供用于托底防范未知风险注意：任何投资风险防范都要放在第一位，无脑上杠杆是赌徒的玩法

　　提问：房姐你好，听你的话放弃了商住，我赞同你的判断，要趁这个阶段买一个北京的房子，一居室的二手房，青年路的罗马嘉园、国美、华纺易城对比常营，你推荐哪里？200子弹

　　回答：200首付能看500左右的标，常营>国美>罗马嘉园、华纺易城罗马嘉园的性价比集中在大面积，北京不推荐一居，尽量买两居

　　提问：房姐您好，我是19年应届硕士生，为了拿户口去了一家国企，但是以后有跳槽计划，所以打算趁2020年楼市回暖前买房把户口落出来，因为需求主要是落户，只想买个小房子，落户兼投资用，以后再置换。家里能付70万首付，总价能承受200万左右。现在考虑通州k2十里春风和一些小面积的二手房，比如双河北里的一些50 60平的老破小，但是由于通州未来的发展潜力，所以还是比较倾向十里春风。现在十里春风那边正在搞最后的年终促销，不知道是不是要抓住机会入手，求房姐答疑解惑。

　　回答：你好，有很多土地行政划分上是北京，实际上不属于北京。没有人口，没有城市和产业建设的土地，即使在城市内部，也不属于城市化。两省交汇的地段最尴尬，两边都不想管。永乐店挨着廊坊和香河了，不值得2W+。远郊溢价盘，要回避。但是总有韭菜买这种一手。子弹70，老老实实淘东三环—东五环之间的老公房/次新小户型。

　　提问：今年打算上车，首付120万，贷款承受能力月供2万，想买小三居。工作在小营西，爱人在公主坟。选择那个区域合适？

　　回答：120万的首付，刚好可以买到北京东三环东四环的紧凑公房两居。这也是一个起步最高性价比的选择，结合了收益稳定性，流动性，低风险几个核心条件

　　提问：房姐，深圳二套首付可以3成了？

　　回答：圈内人懂得，不是直接首付3成，是一套技术操作。深圳3成首付，实际原理是二套贷5，再叠加一个抵押贷2。原先建行按揭后需等1年补，现在建行按揭后不用等，可以直接叠加。原理类似原来4+3，5+2。

　　提问：您好，请问现在首付还差40w左右用闪电贷那种合适吗？

　　回答：可以用信用贷授信不使用的情况下不影响房贷，提出来了就受影响了，不可避免的你需要一段时间的短过。建议换个人申请，按揭之前银行会要求你还清负债。

　　很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。

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